بخشنامه نحوه اجرای احکام مالیاتی مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

* (متن چکیده در حکم مقرره نبوده و تبیین کننده تمامی مفاد آن نیست.) به موجب مفاد ماده (4) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، دفاتر اسناد رسمی مکلف­ اند بابت هرگونه نقل و انتقال عین به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ (5%) و حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق به نرخ (2%) مالیات اخذ نمایند. بدین ترتیب ماده (187) قانون مالیات­های مستقیم و تعداد 41 مقرره مالیاتی، منسوخ اعلام شده است.

با عنایت به مفاد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول -که در این بخشنامه اختصاراً «قانون الزام» نامیده می‌شود- و نظر به اینکه تکالیف مرتبط با دفاتر اسناد رسمی ناظر بر نحوه اجرای احکام مالیاتی قانون فوق طی نامه شماره 12890/200/ص مورخ 1403/07/03 به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (پیوست) اعلام شده است، لذا با هدف تعیین تکالیف ادارات امور مالیاتی، موارد زیر مقرر می‌شود: 1- با عنایت به مفاد ماده (4) قانون الزام و ماده (59) قانون مالیات‌های مستقیم، هرگونه نقل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ (5%) و حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق به نرخ (2%) در تاریخ انتقال رسمی، مشمول مالیات می‌باشد، که توسط دفاتر اسناد رسمی، محاسبه و وصول می­شود. لازم به ذکر است، در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل، کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم باشد، رقم مذکور (بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی) مأخذ محاسبه مالیات قرار می‌گیرد. تبصره 1- منظور از موقعیت تجاری و اداری، کاربری تجاری و اداری (اعم از عرصه و اعیان) که توسط مراجع ذی­صلاح از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، شهرداری یا دهیاری محل وقوع ملک در سند مالکیت رسمی صادره از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، پروانه ساختمان یا گواهی پایان کار، حسب مورد منعکس می­شود. تشخیص کاربری تجاری یا اداری براساس اسنادی غیر از موارد فوق، امکان پذیر نیست، مگر اینکه براساس پاسخ استعلام از سازمان این امر، احراز شود. تبصره 2- مطالبه مالیات مازاد بر مالیات ذکر شده در بند (1) توسط ادارات امور مالیاتی در صورتی مجاز خواهد بود که یا از مصادیق مطالبه مالیات توسط سازمان، ذکرشده در بند (1) نامه شماره 200/12890/ص مورخ 1403/07/03 به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باشد یا از مصادیق اظهار و اعلام انتقال دهنده نزد سازمان (به صورت اعلام مکتوب به سازمان یا ثبت در دفاتر قانونی انتقال دهنده) باشد. همچنین مطالبه مالیات حق واگذاری محل از کاربری­هایی غیر از کاربری تجاری یا اداری نیز تنها درصورت اظهار و اعلام انتقال دهنده «نزد سازمان طبق دو شیوه مذکور» یا «در قراردادهای ثبت شده نزد دفاتر اسناد رسمی متضمن اعلام دریافتی بابت انتقال حق واگذاری محل کاربری­ها غیر از کاربری تجاری یا اداری» بر اساس ماده (59) قانون مالیات­های مستقیم، ممکن خواهد بود. تبصره 3- بنابر مفاد ماده (74) قانون مالیات­های مستقیم، انتقال املاکی که معاملات آن­ها عرفاً به موجب اسناد غیررسمی صورت می­گیرد و در سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (10) قانون الزام، ثبت می­شوند نیز مشمول مالیات به نرخ موضوع ماده (59) قانون مالیات­های مستقیم خواهند بود. تبصره 4- با عنایت به مفاد تبصره (2) ماده (1) قانون الزام، هرگونه انحلال یا ابطال وکالت بلاعزل، در حکم تنظیم وکالت بلاعزل جدید نمی­باشد.

2- چنانچه مودی، مالیات محاسبه شده براساس بند (1) این بخشنامه را نپردازد و بنا به اعلام وی، معامله از مصادیق معاملات موضوع مواد (66) یا (119) قانون مالیات­های مستقیم یا معاملات غیرمشمول یا معاف باشد، دفاتر اسناد رسمی قبل از ثبت معامله، موضوع را ضمن ارائه اسناد و مدارک با اولویت روش سیستمی، از اداره امور مالیاتی ذیربط برای تایید صحت موضوع، استعلام می­نمایند. اداره ذی­ربط مکلف است حداکثر ظرف 20 روز از تاریخ استعلام نسبت به پاسخ با اولویت روش سیستمی اقدام نماید.

3- درمورد واگذاری هریک از حقوق مذکور در ماده (52) قانون مالیات­های مستقیم ازطرف صاحب حق، غیر از مواردی که ضمن مواد (53) تا (77) قانون مذکور ذکر شده است دریافتی انتقال دهنده کما فی السابق توسط ادارات امور مالیاتی ذی­ربط به نرخ 2% ماخذ محاسبه مالیات قرار می‌گیرد.

4- تکلیف قانونی دفاتر اسناد رسمی ناظر بر اجرای حکم: الف) ماده (34) قانون مالیات‌های مستقیم با موضوع تکلیف به اخذ گواهی پرداخت مالیات، ب) تبصره (1) ماده (54 مکرر) قانون مذکور با موضوع تکلیف به اخذ گواهی پرداخت مالیات مشمولین برای ثبت انتقال قطعی، ج) احکام مندرج در قوانین بودجه کل کشور در هرسال، ناظر بر اخذ گواهی مالیاتی مربوط، ازجمله حکم جزء (4) بند ذ تبصره (6) قانون بودجه سال 1403 کل کشور با موضوع اخذ گواهی مالیاتی قبل از ثبت سند املاک گران قیمت، کماکان به قوت خود باقی است.

5- مودیانی که بر اساس حکم ماده (4) قانون الزام نسبت به پرداخت مالیات اقدام نموده باشند، مشمول تکلیف ارائه اظهارنامه موضوع ماده (80) قانون مالیات­های مستقیم بابت موارد مذکور در ماده (4) قانون الزام نخواهند بود.

6- نسبت به کلیه اعتراضات مودی که از طریق کارتابل الکترونیکی یا سایر طرق قانونی به سازمان امور مالیاتی اعلام می گردد، مطابق حکم ماده (238) قانون مالیات‌های مستقیم و احکام مرتبط با مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع فصل سوم باب پنجم قانون مالیات‌های مستقیم عمل خواهد شد. همچنین درخواست مودی برای استرداد، وفق مفاد مواد (242) و (243) قانون مذکور انجام خواهد شد.

7- مفاد ماده (67) قانون مالیات‌های مستقیم در مورد معاملات انجام شده براساس ماده (4) قانون الزام، کمافی السابق، معتبر است.

8- مفاد نامه شماره  200/12890/ص مورخ 1403/07/03 به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان جزء لاینفک این بخشنامه، لازم الاجرا است.

9- باتوجه به مفاد این بخشنامه، مقررات مندرج در جدول زیر «برای مواردی که تاریخ تعلق مالیات به آن­ها پس از تاریخ لازم الاجراشدن قانون الزام (1403/04/02) است» به صورت جزئی یا کلی از تاریخ مذکور منسوخ اعلام می‌شود.  تبصره 1- مفاد مقررات مذکور در مواردی که تاریخ تعلق مالیات، پیش از تاریخ لازم الاجراشدن قانون الزام (1403/04/02) بوده، کماکان برای مراحل رسیدگی و دادرسی، معتبر است. تبصره 2- اعلام نسخ مقررات مذکور، صرفاً به دلیل «مغایرت» آن­ها با این بخشنامه نیست، بلکه به استناد تبصره بند (1) ماده (3) قانون تنقیح قوانین و مقررات کشور مصوب سال 1389 اعلام نسخ می­تواند ناشی از سایر دلایل مانند «زائد بودن» یا «منتفی شدن موضوع» نیز باشد. تبصره 3- باتوجه به اینکه به­ موجب قانون الزام، ماده (187) قانون مالیات­های مستقیم نسخ شده است، لذا در کلیه مقررات صادره از این سازمان که به ماده مذکور استناد شده است، قسمت استنادی به ماده یادشده از تاریخ لازم الاجراشدن قانون الزام، ملغی است.       ردیف عنوان و شماره تاریخ صدور علت نسخ قسمت های منسوخ 1 مقدم بودن وزارت امور اقتصادی و دارائی برای وصول مالیات و جرائم متعلق از مودیان و مسئولان پرداخت مالیات نسبت به سایر طلبکاران به استثنای صاحبان حقوق نسبت به مال مورد وثیقه و... 30/5/187/6970 (نمایش مقرره) 1368/02/16 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م در ماده 15 قانون الزام و نیز نسخ مواد 60 و 62 به موجب ماده 11 قانون اصلاح موادی از ق.م.م 1371) بند 1 2 تکالیف دفاتر اسناد رسمی در خصوص انتقال قطعی املاک یا حقوق ناشی از آن 30/5/1054/17310 (نمایش مقرره) 1368/04/15 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام و نیز نسخ تبصره ذیل ماده 52 به موجب ماده 17 قانون اصلاح موادی از ق.م.م 1380) کل متن 3 حوزه مالیاتی ذیصلاح برای صدورگواهی انجام معامله موضوع ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم در مورد اشخاص حقوقی 30/5/1416/20008 (نمایش مقرره) 1368/04/28 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 4 منظور از اسناد رسمی با توجه به مفاد ماده 187 قانون مالیات های مستقیم همان اسناد رسمی مربوط به معاملات موضوع ماده یاد شده است 30/5/1987/30756 (نمایش مقرره) 1368/06/25 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 5 تسهیلات اعطای بانک ها و فسخ اسناد 30/5/2686/37764 (نمایش مقرره) 1368/08/06 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 6 تکالیف دفاتر اسناد رسمی نسبت به مطالبه یا عدم مطالبه گواهی انجام معامله موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند 1366 جهت تنظیم و یا فسخ اسناد مرتبط با بانک ها 30/5/4238/59510 (نمایش مقرره) 1367/12/25 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام و نیز نسخ تبصره ذیل ماده 52 به موجب ماده 17 قانون اصلاح موادی از ق.م.م 1380) کل متن 7 تسریع در صدور گواهی نقل و انتقال املاکی که وجوه آن در دادگستری تودیع شده است 30/5/837/20508 (نمایش مقرره) 1369/05/13 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 8 عدم الزام خریدار به حضور در حوزه مالیاتی 30/5/4852/54602 (نمایش مقرره) 1369/11/30 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م در ماده 15 قانون الزام و نیز نسخ ماده 62 به موجب ماده 11 قانون اصلاح موادی از ق.م.م 1371) کل متن 9 تسریع در صدور گواهی انجام معامله ظرف مهلت مقرر در قانون 30/5/3545/65742 (نمایش مقرره) 1370/12/28 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 10 محاسبه مالیات نقل و انتقال سر قفلی بساز و بفروشی 30/5/1258/17758 (نمایش مقرره) 1370/04/23 (نسخ، به دلیل مفاد ماده 4 قانون الزام و نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 11 عدم دریافت علی الحساب قبل از قطعیت مالیات 30/5/4083/61528 (نمایش مقرره) 1371/12/16 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) عبارت: "و ماده 187" و بند 2 12 فک رهن 30/4/12645 (نمایش مقرره) 1373/11/03 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام و منتفی شدن موضوع) کل متن 13 مرجع صدور گواهی املاک بنیادهای شهید، مستضعفان و 15 خرداد 30/5/3432/48084 (نمایش مقرره) 1373/09/14 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 14 واریز سپرده حساب های مالیاتی 4550 (نمایش مقرره) 1375/02/08 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 15 مفاصا حساب مالیات املاک 23810 (نمایش مقرره) 1375/05/31 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 16 ضوابط اجرایی تبصره 1 ماده 2 30/4/4456/3988 (نمایش مقرره) 11/02/1375 (نسخ، به دلیل مفاد ماده 4 قانون الزام و نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) ماده 2 17 وظایف حوزه های مالیاتی درخصوص مالیات نقل و انتقال مال مورد وثیقه و گواهی مربوطه 43694 (نمایش مقرره) 1376/10/11 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 18 وظایف ماموران تشخیص برای صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم نسبت به املاک وزارتخانه ها و موسسات دولتی و دستگاههائی که بودجه آنها بوسیله دولت تامین می شود و شهرداریها و موسسات وابسته به دولت و شهرداری­ها 37800 (نمایش مقرره) 1377/08/07 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 19 نحوه صدور گواهی ماده 187 ق.م.م 30/4/1121/5478 (نمایش مقرره) 1378/02/19 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 20 عدم وصول مالیات نقل و انتقال از سازمان ملی زمین و مسکن هنگامی که قصد تنظیم سند رسمی انتقال اراضی را دارد 30/4/13067/57502 (نمایش مقرره) 1378/11/17 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام و نیز نسخ تبصره ذیل ماده 52 به موجب ماده 17 قانون اصلاح موادی از ق.م.م 1380) کل متن 21 نحوه محاسبه مالیات مودیانی که بیش از یک معامله موضوع ماده 59 را در محدوده یک حوزه مالیاتی انجام می دهند 30/4/13213/64982 (نمایش مقرره) 1378/12/23 (نسخ، به دلیل مفاد ماده 4 قانون الزام و نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 22 گزارش موارد خلاف و سوء استفاده از گواهیهای موضوع مواد 186 و 187 به دادستانی انتظامی مالیاتی 230/1841/17153 (نمایش مقرره) 1382/04/08 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) عبارت: 187 23 ثبت استعلام مودیان در همان روز ارائه وصدور سریع مفاصا حساب 211/6086/13654 (نمایش مقرره) 1382/12/20 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 24 برای وصول مالیات وصدور گواهی 187 از آخرین جدول ضرایب استفاده شود 211/686/3696 (نمایش مقرره) 1383/03/16 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام و نسخ ماده 154 ق.م.م به موجب بند 22 ماده واحده قانون اصلاح قانون ق.م.م 1394 ) کل متن 25 بخشنامه راجع به فصل مالیات بر درآمد املاک قانون مالیات های مستقیم 13530 (نمایش مقرره) 1384/07/27 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) جزءهای (الف، ب، ج، د، هـ، و) بند 10 26 در خصوص نقل و انتقال املاک متعلق به بانک ها در شهر تهران و نحوه صدور گواهی موضوع ماده 187 ق.م.م. 231/3236/16544 (نمایش مقرره) 1384/09/22 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 27 رفع ابهامات قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی 232/3653/50584 (نمایش مقرره) 1385/10/11 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام و نیز نسخ استثنای مذکور در بند ج ماده 1 و ماده 6 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی به موجب بند 4 ماده 282 ق.م.م اصلاحی 1394) کل متن 28 تعیین مرجع صدور گواهی موضوع ماده 187 ق.م.م ویژه املاک متعلق به ستاد اجرائی فرمان حضرت امام(ره) و بنیاد مستضعفان در شهر تهران 33168 (نمایش مقرره) 1386/04/16 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 29 استاندارد سازی گواهی های موضوع مواد 186،187 و تبصره یک ماده 186 قانون مالیات های مستقیم 69194 (نمایش مقرره) 1386/08/05 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) عبارت: 187 و جزء 1 بند ب 30 درج کد ملی و کد پستی در گواهی های صادره موضوع ماده 187 232/1921/101559 (نمایش مقرره) 1386/11/16 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 31 سامانه اطلاعات املاک و مستغلات (کد رهگیری معاملات املاک و مستغلات) 116438 (نمایش مقرره) 1387/11/12 (نسخ، به دلیل مفاد ماده 4 قانون الزام و نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 32 ابلاغ فرم اعلام عدم امکان صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات­های مستقیم /200/8324ص (نمایش مقرره) 1392/05/06 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 33 گواهی های موضوع ماده 187 قانون مالیات­های مستقیم 230/11479/د (نمایش مقرره) 1394/04/09 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 34 ارسال رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 1216 مورخ 29-10-1394 در خصوص ابطال بند های 5 و 6 مصوبه شماره 190328/ت41632ک مورخ 21-10-1387 200/94/116 (نمایش مقرره) 1396/03/13 (موضوع آن منتفی با توجه به نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 35 برون سپاری فرآیند اخذ مالیات نقل و انتقال املاک موضوع ماده 59 قانون مالیات های مستقیم و صدور آنی گواهی مربوط، از طریق دفاتر اسناد رسمی 200/14325 (نمایش مقرره) 1396/09/04 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام و نیز اجرایی شدن قانون الزام به ویژه ماده 4 آن) کل متن 36 صورتجلسه شورای عالی مالیاتی درخصوص مطالبه و وصول مالیات های موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم 201-27 (نمایش مقرره) 1397/09/06 (موضوع آن منتفی با توجه به نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 37 ابلاغ نظر اکثریت اعضای شورای عالی مالیاتی موضوع صورتجلسه شماره 27-201 مورخ 1397/9/6 درخصوص مطالبه و وصول مالیات های موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم پس از صدور گواهی مربوطه 230/97/136 (نمایش مقرره) 1397/10/08 (موضوع آن منتفی با توجه به نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 38 نکاتی در اجرای مفاد مقررات تبصره 4 ماده 187 قانون مالیات های مستقیم و آیین­نامه اجرایی مربوط /200/53342د (نمایش مقرره) 1397/10/09 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 39 نظر اکثریت اعضای شورای عالی مالیاتی موضوع صورتجلسه شماره 201-26 مورخ 1398/09/23 در خصوص «حذف استثنای مذکور در ذیل بند (ج) ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی 201-26 (نمایش مقرره) 1398/09/23 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام) کل متن 40 استقرار سامانه برون سپاری اخذ مالیات نقل و انتقال املاک به دفاتر اسناد رسمی در مناطق 22 گانه شهر تهران /230/63747د (نمایش مقرره) 1398/12/07 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام و نیز اجرایی شدن قانون الزام به ویژه ماده 4 آن) کل متن 41 ترتیبات وصول بدهی قطعی ملک مورد انتقال و صدور گواهی نقل و انتقال موضوع ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم 200/99/511 (نمایش مقرره) 1399/05/21 (نسخ، به دلیل نسخ ماده 187 ق.م.م به موجب ماده 15 قانون الزام و نیز اجرایی شدن قانون الزام به ویژه ماده 4 آن) کل متن